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マイホームの建設・購入

一戸建て住宅を建てる

  • ・宅地が決まり、戸建て住宅を建てる場合は、次のようなステップが必要になります。

→宅地について詳細はこちらへ「宅地の購入」

１  住みたい家のイメージ、情報収集

  • ・あなたの将来の生活をイメージし、住みたい家の間取りや外観、配置を考えましょう。
  • ・暮らし方をイメージしないと単にリビング、ダイニング、トイレ、子ども部屋などのパーツを組み合わせたものになってしまいます。下記のように「ライフスタイル」や「家の内観」や「外観」などのイメージを考えましょう。
  • ・現在の家族構成、家族の趣味、将来(10年後、20年後)の家族の生活像
  • ・各部屋の広さ、各部屋の雰囲気、LDKのつながり、インテリア
  • ・和風、洋風
  • ・日当たりの方向など
  • ・住宅は一度建てたら30年、50年と住み続けるものです。ご自身や家族のライフステージごとの暮らしをイメージすることが大切です。
  • ・一日の生活スタイルを把握し、その暮らし方に必要な空間、設備などは何なのかを考えておきましょう。
  • ・高齢期になってからの生活もイメージし、バリアフリーのことも考えておきましょう。
  • ・これからは省エネルギー化のために、長持ちさせる家づくりや日常生活の中で節電や節水できる住まいづくりを考える必要があります。
  • ・工事が始まると大幅な変更は出来なくなります。設計図をつくるまでに家づくりに関する情報をできるだけ集め、自分にあった住宅イメージをつくりましょう。
  • ・県内の住宅展示場は２カ所あります。住宅を建てる際には、実際の物を見ることが大切なので、上手に住宅展示場を利用しましょう。あわせてショールームも見に行くとよいでしょう。

２  資金計画について

  • ・家族の将来を考え無理のない資金計画、予算を考えましょう。
    →資金計画の詳細はこちらへ「資金計画」

３  住宅の発注方法

  • ・住宅の発注方法は、一般的に下記の3通りがあります。
    a.建築士事務所に設計と監理を依頼し、工事は工務店等に発注
    b.住宅メーカーに一括発注
    c.建築士事務所登録を受けた工務店や大工さんに設計から工事、監理まで一括発注。
    それぞれメリット・デメリットがあります。
  • ・一般に工事監理を第３者の立場で行ってくれるという点では設計・監理と工事とは別の方が望ましいのですが、設計・監理から工事までを一貫して行う信頼のある工務店等に依頼する方法もあります。なお、設計・監理の費用は、工事費とは別に必要となります。
  • ・どの発注形態を選択するにしても、建築士事務所や工務店等が携わった住宅を見せてもらいましょう。さらに、その住宅の居住者からも話を聞く機会を設けてもらうと良いでしょう。
  • ・設計・監理と工事とを別発注する場合、住み始めてからの修理などを頼む窓口をどちらにするのか、予め決めておくと良いでしょう。
  • ・また、契約を行う際には、事前に数社から見積りをとって比較検討することが望ましいです。

４  建築士事務所の選択

→業者について詳細はこちらへ「様々な資格」

５  施工業者の選択

→業者について詳細はこちらへ「様々な資格」

６  契約について

建築士事務所との契約
  • ・設計を建築士事務所に依頼する場合、建築士事務所との契約手続きが必要となります。
  • ・必ず契約内容を明らかにした、書面による契約を行いましょう。口約束は後で問題になることがあります。
  • ・契約時は建築士免許の提示、重要事項説明が義務づけられています。（平成20年12月以降）
  • ・住宅の建築には、建て主による建築確認申請手続きが必要ですが、建築士事務所へ「建築確認申請の代行業務」をお願いすることができます。その場合は、代行業務の契約を締結します。
  • ・通常、建築士事務所との契約は、設計業務だけではなく、工事施工者との間に立って、図面通りに工事が行われていることや仕様書通りの材料が使われていることなどを確認する監理業務までを含めることが望まれます。
  • ・設計料や監理業務料の支払い方法、支払時期などを契約書に明記する必要があります。
施工業者との契約（設計・監理から工事までの一括発注の場合）
  • ・設計・監理と工事施工とは別々に契約する必要があります。
  • ・設計契約時は建築士免許の提示、重要事項説明が義務づけられています。
  • ・設計が固まり、見積りも納得できれば、設計案をもとに「建築確認申請書」を作成し、行政または民間の確認検査機関へ提出します。
  • ・建築確認済証を受け取った後に、工事施工の契約をすることが望まれます。設計上のミスや手違いが生じた場合は、契約は延期し、設計変更後、再度「建築確認申請書」を提出し、その後に契約となります。
  • ・設計、施工業者側に起因する大きな設計変更や工事内容の変更があった場合は、契約破棄ということも考えられます。
    （契約書のポイント）
  • ・通常は、建築確認済証受領後に、依頼する工務店と「工事請負契約」を結びます。工事請負契約書には一般的に次のような内容を記入し、必要な設計図書等を添付します。
  • ・発注者の氏名、請負者の氏名、工事内容と工事場所、工事期間、完成引き渡し日
  • ・工事請負代金の額と支払い方法と支払い時期
  • ・引渡し遅延の場合の措置
  • ・契約書は重要な書類なので、内容を十分確かめて契約しましょう。
  • ・契約書以外に約款、設計図書、仕様書、見積り書を確認してください。
  • ・見積書の内容が希望に沿ったものか、曖昧な部分が含まれていないか必ず確認しましょう。不明な場合は、第三者の建築士などに内容を見てもらうのも方法の一つです。→「業者選択のポイント」へ
  • ・追加工事や手直し工事についても、追加工事金の支払いの条件を契約書に明記しておきましょう。
  • ・工事の遅延などはトラブルの原因となりやすいので、工事期間を契約書に明記しておきましょう。
  • ・手直し工事が生じた場合には、手直し工事が終了してから引渡しを受けましょう。
  • ・完成期日までに設計どおりの住宅ができない場合は、工事の超過日数につき契約に基づく遅延損害金を請求できます。

→参考：一戸建て住宅の取得の一連の流れについて
※（独）住宅金融支援機構「住マップ−住宅取得ナビ・住宅を建設する」　 http://www.jhf.go.jp/jumap/navi/build/index.html

標準的な工事請負契約の様式

工事請負契約書

７  設計から工事完了までのポイント

設計上のポイント
  • ・設計に関する配慮については、「住みたい家のイメージ、情報収集」に述べているように、ご自身の現在及び将来のライフスタイルやライフステージを十分イメージすることが大切です。また、住宅のイメージについては、発注する工務店等や建築士事務所などと納得がいくまで話し合うことが大切です。
  • ・建物を建てる場合には、都市計画法や建築基準法上の制限（敷地面積に対する建築面積や延べ床面積の制限など）がありますので、注意してください。
  • ・設計が終了すると建築確認申請書の提出を行いますが、建築主事や指定確認検査機関による確認済証の交付がなければ、工事に着手することができません。
工事中の検査について
  • ・建て主が、現場確認を行うことは大切ですが、写真撮影をする場合などには事前に施工業者に了解を得ておきましょう。
  • ・（独）住宅金融支援機構の「フラット35」を利用する場合は、検査機関である(財)宮崎県建築住宅センター等が設計検査や中間現場検査を行います。
施工時の近隣へのマナー
  • ・施工時には、騒音や工事車両の出入りなど、何かと近隣住民に迷惑をかける場合もありますので、着工前に事前に近隣に工事期間、工事時間帯、工事内容（騒音の出る工事は時期、車の出入りが多くなる時期など）を説明しておくことが大切です。
設計変更、追加工事の取扱いについて
  • ・工事の途中、設計変更や追加工事が必要になった場合、工事の内容及び金額の変更契約を行う必要があります。また、場合によっては計画変更に伴う建築確認申請書の提出が必要になる場合もあります。
竣工検査と引き渡しについて
  • ・建物が完成すると、監理業務を行う建築士が検査を行った上で、建築主事や指定確認検査機関に工事完了検査申請書を提出する必要があります。
  • ・次に、建築基準法に適合していることを確認するため建て主と建築士の立会のもとで建築主事や民間確認検査機関である（財）宮崎県建築住宅センターなどによる検査が行われます。検査に合格すれば、検査済証の交付を受けます。
  • ・（独）住宅金融支援機構の「フラット35」を利用する場合は、検査機関である(財)宮崎県建築住宅センター等が竣工現場検査を行います。
  • ・工事請負契約の通りの内容になっているかどうか、最終的な確認を行った上で、引き渡しを受けます。
  • ・引き渡し前の確認は清掃がきちんとしてあるか、特に床下や屋根裏など目に見えにくいところのチェックが重要です。また、敷地内にコンクリート廃材や木片などが残っていないかを確認します。
  • ・引き渡しの時に工事監理報告書、鍵、保証書、各種取扱い説明書等を受け取ります。
関係書類の保管
  • ・設計図書、契約書、工事監理報告書、確認済証、検査済証、保証書等はかならず保管しておいてください。
工事代金の支払い時期
  • ・工事代金の支払時期については、契約段階で決定しておきますが、通常は工事着手時期、中間時期（上棟）、完成後の3回にわけて支払うのが一般的です。
瑕疵担保責任
  • ・家を建て、引き渡しを受けた後、一定の期間内に雨漏りなどの瑕疵（取引上一般的に要求される品質に欠陥がある状態）が発生した場合には、建て主は民法の規定及び契約に基づき施工業者へ瑕疵担保責任の請求ができます。
  • ・また、住宅については、民法の規定及び契約の内容に関わらず「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」の規定に基づいて、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものについて､10年間の瑕疵担保期間を義務づけ、その期間に瑕疵が発見されれば、瑕疵修補請求や損害補償請求をすることができます。
  • ・さらに、「住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）」に基づき、新築住宅を引き渡す建設業者及び宅地建物取引業者（宅建業者）には、10年間の瑕疵担保責任について、「保証金の供託」または「保険の加入」が義務付けられています。

８  引越での注意事項

  • ・引越の際には、近隣の居住者へのあいさつは大切です。
  • ・住所が変更になる場合、市町村役場への転出・転入届や子供の学校関係の手続きが必要になります。
  • ・ガス、水道、電気、電話などの公共料金等の支払いについても変更手続きや連絡が必要となります。また、郵便局へ住所変更の手続きも必要でしょう。
  • ・転出、転入届は、届出期間の制限がありますので、各市町村の担当課へ相談してください。

９  維持・管理について

→住宅の維持・管理について詳細はこちらへ　「住宅の維持・管理」

１０  税金について

→税金について詳細はこちらへ　「税金」

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