分譲マンションを購入する
１ 住みたいマンションのイメージ、情報収集
- ・将来の自分のライフスタイルやライフステージを想定し、住みたいマンションの間取りや場所を考えましょう。
- ・下記のように「ライフスタイル」や「家の内観」や「立地」などのイメージを考えましょう。
- ・現在の家族構成、家族の趣味、将来(10年後、20年後)の家族の生活像
- ・各部屋の広さ、各部屋の雰囲気、LDKのつながり、インテリア
- ・和風、洋風
- ・日当たりの方向など
-
・住宅を購入したら、30年、50年と住み続けるものです。ご自身や家族のライフステージごとの暮らしをイメージすることが大切です。
（経年による家族構成の変化等）
-
・一日の生活スタイルを把握し、その暮らし方に必要な空間、設備などは何なのかを考えておきましょう。
（生活動線・家事動線、それぞれの行為が必要となるスペースや収納など）
- ・高齢期になってからの生活もイメージし、バリアフリーのことも考えておきましょう。
マンションの長所、短所
- （長所）
- ・一般的に土地の取得費用が抑えられる分、一戸建てに比べて安価にマイホームを取得できます。
- ・市役所、病院、金融機関、ショピングセンターなどの生活利便施設が近接する市街地に建設されるのが一般的であるため、利便性が高いです。
- ・建物の維持管理や防犯の管理を共同で行うため、１戸あたりの負担が軽減されます。
- （短所）
- ・共用廊下・共用階段・エレベーターなどの共用部分の維持管理は、管理規約及び管理組合総会の中で協議しながら決めます。
- ・ペットなどを自由に飼うことができません。飼う場合は、マンション居住者同士で話し合って、その条件の確認が必要です。
- ・ほとんどのマンションの駐車場は１戸当たり１台であり、多くを確保できません。２台以上の駐車場が必要な人は、近くの駐車場を借りることになります。
２ マンションが立地する場所の条件、将来性について
- ・住みたいマンションのイメージが固まったら、間取り、設備などを考慮した上で、交通の便（駅やバス停までの距離、幹線道路までの距離）、生活環境（買い物、病院など公共公益施設の便、街なかまでの距離）、価格などとのバランスを考えて決めます。
- ・将来、分譲マンションの資産価格が目減りしないための条件として、立地条件は重要な要素となりますが、この他にも適切な維持管理を行い、マンションとしての性能を維持していることや、空き家が少ないことなどが重要です。管理費や計画修繕費が非常に安価なものは注意が必要です。
３ 資金計画、税金、諸費用
４ モデルハウスで確認する
- ・希望するエリアと価格が決まったら、マンションのモデルハウスを見てみましょう。
- ・一般的にモデルハウスでは、オプション仕様や高級家具などによる演出がなされていますので、見学する際は、客観的にみることが大事です。
５ 入居後の管理形態を確認する
- ・マンションは、所有者全員の管理でマンション共用部の維持管理や運営を行っていく建物です。
- ・購入されるマンションが、どのようなタイプの管理形態になるのかを事前に十分知っておくことが重要です。
- ・一般的に自主管理方式となると、管理組合の理事になる方の負担は他の方式に比べて大きくなりますが、管理全体について注意を行き届かせることができます。
- ○自主管理
- ・管理組合が管理業務について意志の決定、実際の業務（清掃委託、エレベータの管理など）のすべてを行う方式です。管理会社への管理委託料部分の負担がないため管理費用は低額ですが、業務を行う管理組合の負担は大きくなります。
- ○一部委託管理
- ・管理組合が管理業務についての意志の決定と実際の業務の一部を行い、必要に応じて管理業務の一部を管理会社に委託する方式です。
- ○全面委託管理
- ・管理組合が管理業務についての意志の決定を行いますが、実際の管理業務についてはすべて管理会社に委託する方式です。
６ ペット飼育の条件を確認する
- ・マンション管理でよく問題になるのがペット問題です。ペットを飼う条件をしっかりとチェックしておきましょう。
- ・ペット飼育については管理規約にどのように規定しているかによって異なりますが、大まかに区分すると 「ペット飼育の禁止」「制限付きで認める（小鳥や小動物はＯＫなど）」「一代限りで認める」「制限なし」となりますので、ペット飼育を望まれる方は、事前に販売会社や管理組合に条件を確かめましょう。
７ 契約について
- ・マンションの購入も不動産購入となりますので、取引を行う際のトラブルを防ぐため、売り主は売買契約の前に建物に対する重要事項を書面にして説明し、買い主に渡すことが義務づけられています。
- ・重要事項説明書は、土地建物の所在や法令による制限、代金とその支払方法、契約を解除する方法、手付け金やローンの斡旋を受ける際の融資条件などが記載されています。
- ・重要事項の説明は、宅地建物取引主任者本人が取引主任者証を提示して行うことが義務づけられています。
- ・また、マンション管理規約の説明も、宅地建物取引主任者本人から説明を受けなければなりません。
重要事項の主な内容
- ・登記のこと：所有者、専有部分、敷地権などを記載
- ・法令上の制限：物件のある地域の「用途地域」や「建ぺい率・容積率」など、法律に定められた内容
- ・建物の形状と構造：敷地の形状や建物構造、仕様について詳しく記載
- ・手付け金：手付け金の金額や引き渡しまでの保全措置について記載
- ・水道・電気・ガス・下水道：生活に必要な各種施設の内容を記載
- ・契約の解除：売り主、買い主双方の契約を解除する場合の条件を記載
- ・契約の不履行と違約金：契約不履行した者は違約金を支払うこと、支払い金などを詳しく記載
- ・管理規約：使用規則、管理内容、管理費用や修繕積立金などを記載
- ・ローン特約：ローンが組めないと契約を白紙撤回することを記載
- ・瑕疵担保責任を履行するための措置を記載
契約内容について
次のような事項を確認のうえ契約してください。
- ・物件概要：土地の地番や建物構造、床面積等が事実のとおり記載されているかを登記事項証明書等で確認
- ・購入価格：土地価格、建物価格は事前に取り決めた金額となっているかどうかを確認
- ・支払い方法：手付け金や事務手数料などの支払方法や時期の取り決めについて記載
- ・登記の時期：物件の引き渡しや所有権の移転登記の時期を具体的に記載
- ・危険負担：地震や火災等の災害で引き渡し前に建物が壊れた場合の修繕費用等は売り主が負担することを確認
- ・その他特約事項：契約条項に違反した場合の損害賠償や違約金に関する取り決め、また、契約解除の方法についての確認も必要です。
附属資料
- ・契約書、契約約款以外に附属資料を販売業者から受け取ります。
- ・パンフレット、図面集、アフターサービス基準など
→参考：分譲マンションの購入や維持管理について
※（NPO法人）宮崎県マンション管理組合連合会 http://www4.ocn.ne.jp/~npomiya/
※住まいの住情報発信局「住宅の基礎知識−住宅を買うhttp://pdb.sumai-info.jp/scripts/sumai-info/index_list.asp?C=1&S=3
※住まいの住情報発信局「特集−マンションの維持管理と再生」http://www.sumai-info.jp/mansion/index.html
